Österreich: Wissenswertes rund um die Immobilienertragsteuer

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wurde am 01.04.2012 eine Immobilienertragsteuer eingeführt. Seither unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im privaten und betrieblichen Bereich der Einkommensteuerpflicht (§§ 30ff Einkommensteuergesetz). Die Spekulationsfrist von 10 Jahren im privaten Bereich wurde abgeschafft.

Inhalt

Was gilt steuerlich als Grundstück?

Als Grundstücke gelten

  • Grund und Boden
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte.

Welche Erwerbsvorgänge unterliegen der Immobilienertragsteuer?

Erfasst sind entgeltliche Veräußerungsvorgänge (das sind Verträge, bei denen Leistung und Gegenleistung in einem Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma) stehen), was z. B. bei Kauf- und Tauschverträgen der Fall ist

Unentgeltliche Erwerbsvorgänge wie Schenkungen oder Erwerbe von Todes wegen sind hingegen von der Immobilienertragsteuer befreit.

Vorsicht ist allerdings bei gemischten Schenkungen (Übergabsverträge) geboten, also wenn der Geschenknehmer eine über dem Wert des Schenkungsgegenstandes liegende Gegenleistung (mehr als 50%) erbringt wie möglicherweise bei der Einräumung eines Wohnrechtes. Ab einer Gegenleistung von mehr als 50 % wird jedenfalls eine Veräußerung angenommen, welche der Immobilienertragsteuer unterliegt. Es ist jedenfalls ratsam, den Wert der Gegenleistung fachmännisch ermitteln zu lassen.

Bei der Veräußerung von geschenkten, geerbten oder im Zuge von Scheidungen erhaltenen Grundstücken ist bei der entgeltlichen Weiterveräußerung jedenfalls auf den entgeltlichen Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen und nicht auf den Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes.

Ferner erfasst die Immobilienertragsteuer nicht Veräußerungen im Zuge des Betriebes eines gewerblichen Grundstückshandels bzw. wenn die Anschaffung der Immobilie zum Zwecke der Weiterveräußerung erfolgt. Wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist im Einzelfall anhand bestimmter Kriterien zu prüfen wie z.B. Anzahl der Objekte, Werbemaßnahmen etc.

Weiters sind Veräußerungen von Körperschaften, die unter die gesetzliche Bestimmung des § 7 Abs. 3 KStG fallen, sohin Veräußerungen von Kapitalgesellschaften (GmbH und AG) von der Immobilienertragsteuer nicht umfasst.

Höhe und Ermittlung der Immobilienertragsteuer

Mit 01.01.2016 beträgt die Immobilienertragsteuer 30 % vom Veräußerungsgewinn und wirkt diese nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen des Veräußerers. Ein begünstigter Steuersatz von 25 % gilt weiterhin noch für Gemeinden.

Altvermögen oder Neuvermögen? Das ist eine entscheidende Frage.

Für die Berechnung des Veräußerungsgewinnes wird steuerrechtlich zwischen Altvermögen und Neuvermögen unterschieden.

Als steuerrechtliches Neuvermögen gelten alle entgeltlichen Erwerbe von Grund und Boden inklusive Gebäude, die ab dem 31.03.2002 erfolgten.

Steuerrechtliches Altvermögen sind sohin im Gegenzug alle entgeltlichen Anschaffungen von Grund und Boden inklusive Gebäude, die vor dem 31.03.2002 liegen.

ZU BEACHTEN:

Entgeltliche Erwerbe genau am 31.03.2002 stellen steuerrechtlich Neuvermögen dar.

Für steuerrechtliches Neuvermögen (entgeltliche Anschaffungen ab dem 31.03.2002) ist als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Immobilienertragsteuer der Veräußerungsgewinn (Differenz von Veräußerungserlös und Anschaffungskosten) zu ermitteln.

Welche Anschaffungskosten können berücksichtigt werden?

An Anschaffungskosten können die Kosten der Vertragserrichtung und das Honorar der Immobilienvermittlung je für den Erwerb (aber nicht für die Weiterveräußerung), die Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1 %) sowie die Kosten für die Erhebung und Berechnung der Immobilienertragsteuer abgezogen werden.

Aber auch getätigte Herstellungsaufwendungen wie z. B. Aufstockung von Gebäuden, Zusammenlegungen von Wohnungen Versetzung von Zwischenwänden, Einbau Badezimmer und WC, Versetzen von Türen und Fenstern, Einbau einer Heizung etc.) und getätigte Instandsetzungsaufwendungen (z.B. Austausch von Fenstern, Türen, Böden, Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen etc.) vermindern den steuerrechtlichen Veräußerungsgewinn und sind sohin von der Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Immobilienertragsteuer abzugsfähig.

Für die Berücksichtigung bedarf es jedoch schriftlicher Belege als Nachweis und Vorlage gegenüber der Finanzbehörden.

ZU BEACHTEN ist, dass reine Instandhaltungsaufwendungen wie Wartungsarbeiten, Reparaturen, Ausmalen von Räumen, Färbeln der Fassade, Ausbesserungen des Putzes etc. von der Bemessungsgrundlage nicht abzugsfähig sind.

Pauschalierte Berechnungsmöglichkeit bei Altvermögen

Bei steuerrechtlichem Altvermögen besteht die Möglichkeit die Immobilienertragsteuer pauschaliert zu berechnen. Das bedeutet, dass die tatsächlichen Anschaffungskosten nicht erhoben werden müssen. Auch adaptierte Anschaffungskosten wie Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungen bleiben unberücksichtigt.

Bei Altvermögen werden die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86 % des Veräußerungsgewinnes angenommen. Das bedeutet für den Veräußerer im Regelfall eine effektive Steuerlast von 4,2 % vom Veräußerungserlös.

Vorsicht bei Umwidmungen von Grünland in Bauland

Erfolgte nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Änderung der Widmung des Grund und Bodens von Grünland in Bauland (entscheidend dabei ist, dass durch die Widmung eine erstmalige Bebauung möglich wird) werden die Anschaffungskosten pauschaliert mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Das bedeutet eine effektive Steuerbelastung von 18 Prozent des Veräußerungserlöses. Dies wird in der Praxis häufig als sogenannte Umwidmungssteuer bezeichnet.

zu beachten: Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und eine erstmalige Bebauung ermöglicht.

Kein Umwidmungsfall im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EstG) liegt vor, wenn der Grund und Boden nach raumordnungsrechtlichen Maßnahmen nicht tatsächlich bebaut werden kann, so z. B. bei Bauerwartungsland.

Für die Klärung der Frage, ob eine Umwidmung auch eine tatsächliche erstmalige Bebauung ermöglicht, ist eine Kontaktaufnahme mit der Gemeinde empfehlenswert. Das Unterbleiben einer Umwidmung kann jedenfalls durch Bestätigung der Gemeinde nachgewiesen werden.

ZU BEACHTEN:

  1. Wurde das steuerrechtliche Altvermögen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vom Veräußerer genutzt und wurden von diesem Herstellungsaufwendungen nach § 28 Abs. 3 EstG begünstigt mit 15 Jahren (anstelle der Restnutzungsdauer) abgeschrieben, so sind diese begünstigt abgeschriebenen Herstellungsaufwendungen jedenfalls nachzuverrechnen und die Herstellungsfünfzehntel bei der Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer trotz pauschalierter Berechnungsmethode bei der Bemessungsgrundlage durch Hinzurechnung der Hälfte der innerhalb der letzten 15 Jahre vor der Veräußerung abgesetzten Herstellungsfünfzehntel zu berücksichtigen. Ob Herstellungsaufwendungen begünstigt abgeschrieben worden sind, ist sohin im Zuge der Berechnung zu erfragen.
     
  2. Ferner ist im Falle einer Vermietung des Altvermögens der Zeitpunkt der ersten Vermietung relevant und sollte vor der Veräußerung geklärt werden. Erfolgte die erste Vermietung des Altvermögens nach dem 31.12.2012 kommt für die Berechnung der Immobilienertragsteuer eine Sonderbestimmung (§ 30 Abs. 6 EstG) zur Anwendung. In all diesen Fällen ist die Immobilienertragsteuer für den Grund und Boden sowie für das Gebäude zu splitten. Eine pauschale Berechnung nur vom Verkaufserlös kommt in diesen Fällen nicht in Betracht.
     
  3. Aber auch bei steuerrechtlichem Altvermögen besteht die Möglichkeit durch Antragstellung auf die Ermittlung des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes zu optieren. In diesem Fall werden die tatsächlichen und adaptieren Anschaffungskosten berücksichtigt und  die Immobilienertragsteuer beträgt 30 % vom Veräußerungsgewinn. Die Ausübung der Option auf die Regeleinkünfteermittlung macht jedenfalls Sinn, wenn der Steuerpflichtige mit dem Erwerbsvorgang keinen Gewinn erzielt.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Das Einkommensteuergesetz (EstG) sieht für die Erhebung und Berechnung der Immobilienertragsteuer einige Befreiungstatbestände (§ 30 EstG) vor.

Befreit von der Immobilienertragsteuer ist sohin die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Veräußerers handelt
 

Hauptwohnsitzbefreiung

Befreit von der Immobilienertragsteuer ist sohin die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Veräußerers handelt.
 

Was gilt als Hauptwohnsitz?

Als Hauptwohnsitz ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen zu verstehen. Dies muss nicht auch zwingend der Ort sein, an dem der Veräußerer/Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz gemeldet hat. Ein Hauptwohnsitz kann auch an einem anderen Ort als der Meldung liegen.

ZU BEACHTEN ist sohin, dass eine Hauptwohnsitzmeldung nur ein Indiz darstellt.

Für die Beurteilung der Frage, ob ein Hauptwohnsitz vorliegt oder nicht, sind vor allem entscheidend, die Nutzung und ob es sich um den Ort der Postzustellung handelt, ob der Ort gegenüber Behörden als Wohnanschrift angegeben wird und die Höhe des Energie- und Wasserverbrauches.  Diese Beurteilungskriterien sind auch bei Vorhandensein von mehreren Wohnsitzen heranzuziehen.


Welche Hauptwohnsitzbefreiungen gibt es?

Es gilt zwei verschiedene Hauptwohnsitzbefreiungstatbestände zu unterscheiden:


Hauptwohnsitzbefreiung 1

Einerseits gibt es die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie von der entgeltlichen Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend (wobei der Zeitraum der Hauptwohnsitzbegründung mindestens zwei Jahre betragen muss und der Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung innerhalb einer Jahresfrist aufzugeben ist) als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

ZU BEACHTEN: Diese Hauptwohnsitzbefreiung 1 stellt auf die entgeltliche Anschaffung ab und kommt sohin bei Veräußerung von geschenkten oder von Todes wegen erworbenen Eigenheimen nicht in Betracht.

Ferner muss die Nutzung des Eigenheimes als Hauptwohnsitz von der Anschaffung weg mindestens zwei Jahre durchgehend gedauert haben und muss diese Zweijahresfrist auch vor der Veräußerung noch erfüllt sein.

Es ist also schädlich, wenn der Veräußernde das Eigenheim von der Anschaffung bis zur Veräußerung zwar als Hauptwohnsitz genutzt hat, aber dieser Zeitraum weniger als zwei Jahre beträgt oder wenn die Immobilie zwar zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, aber vor Verkauf vermietet gewesen ist.

Weiters schadet es, wenn der Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung erst nach Ablauf von einem Jahr aufgegeben wird oder der Hauptwohnsitz schon mehr als ein Jahr vor der Veräußerung aufgegeben wurde. Es gilt sohin eine Toleranzgrenze von einem Jahr zu beachten.


Hauptwohnsitzbefreiung 2

Die Hauptwohnsitzbefreiung 2 (auch 5 aus 10 Regelung genannt) erfasst Hauptwohnsitze an Eigenheimen in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung mindestens jedoch fünf Jahre durchgehend.

Mit der 5 aus 10 Regelung können sohin auch unentgeltliche Anschaffungsvorgänge wie Schenkungen, Erwerbe von Todes wegen erfasst werden, wenn der Beschenkte oder Erbe seinen Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend an der zu veräußernden Immobilie begründet gehabt hat.


Tücken der Hauptwohnsitzbefreiung

  1. Für die Hauptwohnsitzbefreiung ist der Hauptwohnsitz tatsächlich aufzugeben. Dies ist in der Praxis vor allem für die Hauptwohnsitzbefreiung (von Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend) relevant. Es gilt den Toleranzzeitraum von einem Jahr (vor und nach Veräußerung) zu beachten.
     
  2. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar. Der Steuerpflichtige muss sohin selbst Eigentümer des zu veräußernden Eigenheimes sein. Verkauft z. B. die Verlassenschaft nach einem Verstorbenen dessen Eigenheim fällt Immobilienertragsteuer an, auch wenn der Verstorbene das Eigenheim als Hauptwohnsitz genutzt hat.
     
  3. Befreit sind mit der Hauptwohnsitzbefreiung Eigenheime mit Grund und Boden. Steuerrechtlich ist unter einem Eigenheim eine Eigentumswohnung oder ein Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohneinheiten, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken dienen, zu verstehen. Zinshäuser sind sohin von der Befreiung ausgenommen. Ebenso eine vollständige Nutzung der Immobilie zu Geschäftszwecken. Bei Zweifamilienhäusern ist die Nutzungsfläche zu Wohnzwecken relevant.
     
  4. Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich auf das Gebäude und den Grund und Boden bis maximal 1.000 m². Für die Grundflächen, die über der Toleranzgrenze von 1.000 m² liegen, ist trotz Hauptwohnsitzbefreiung für den über 1.000 m² liegenden Grund und Boden die Immobilienertragsteuer zu erheben und zu berechnen. Die Grundstücksgröße einer Immobilie ist sohin auch bei einer Hauptwohnsitzbegründung zu beachten.
     
  5. Ferner ist zu beachten, dass von der Hauptwohnsitzbefreiung von Eigenheimen nur maximal zwei KFZ-Abstellplätze mitumfasst sind. Sofern im Zuge der Veräußerung mit einem Eigenheim z. B. drei KFZ-Abstellplätze mitverkauft werden, ist für den dritten KFZ-Abstellplatz die Immobilienertragsteuer jedenfalls zu erheben.

Weitere Befreiungen

Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden (HERSTELLERBEFREIUNG)

Der Grund und Boden bleibt bei dieser Befreiung aber steuerpflichtig, sofern nicht ohnehin die Hauptwohnsitzbefreiung zum Tragen kommt, welcher jedenfalls der Vorrang vor der Herstellerbefreiung zukommt.

Liegt eine Hauptwohnsitzbefreiung und eine Herstellerbefreiung gleichzeitig vor, ist der Hauptwohnsitzbefreiung der Vorzug zu geben.

ZU BEACHTEN: Bei der Herstellerbefreiung ist entscheidend, dass das neue Gebäude auf eigene Kosten und Risiko vom Veräußerer errichtet worden ist. Die Beauftragung zu fix vereinbarten Pauschalpreisen ohne Kostentragungsrisiko fällt daher nicht unter den Herstellerbefreiungstatbestand.

Der Veräußerer muss nicht selbst der Hersteller des Gebäudes sein, sondern kann das neue Gebäude über seinen Auftrag errichten lassen. Entscheidend dabei ist, wie bereits zuvor angeführt, dass er das Kostentragungsrisiko trägt.

Der Veräußerer muss aber selbst Bauherr gewesen sein. Für Erben oder dessen Rechtsnachfolger gilt die Herstellerbefreiung nicht.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung liegt vor, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat.

In der Praxis eher untergeordnete Rollen spielen die weiteren Befreiungstatbestände wie ENTEIGNUNGENEN und BESTIMMTE TAUSCHVORGÄNGE wie Flur- und Zusammenlegungsverfahren.

Wer hat die Immobilienertragsteuer abzuführen?

Verpflichtet zur Bezahlung der Immobilienertragsteuer ist der Veräußerer von Grundstücken.

Der Zufluss des Verkaufserlöses löst dabei die Steuerpflicht aus. Die Abfuhr hat bis zum 15. des auf den Zufluss zweitfolgenden Monats zu erfolgen.

Die Einhebung und Abfuhr erfolgt bei der Veräußerung im Regelfall durch den Parteienvertreter (Anwalt oder Notar) im Zuge der Vertragserrichtung und Durchführung der Selbstberechnung der Gebühren (Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr) anhand der Angaben des Steuerpflichtigen.

Ausnahmen bestehen davon, wenn z. B. der Kaufpreiszufluss an den Veräußerer erst nach einem Jahr ab Kaufabschluss erfolgt, das Grundstück gegen Rente verkauft wird oder wenn die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft überhaupt befreit sind.

Die Abfuhr durch den Parteienvertreter hat bei privaten Grundstücksveräußerungen Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung) d. h. es besteht keine weitere Verpflichtung des Veräußerers mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in seine Einkommensteuererklärung aufzunehmen. Dies gilt aber nicht für Betriebsvermögen.

Eine freiwillige Aufnahme bleibt aber bei privaten Grundstücksveräußerungen weiterhin möglich. Damit kann u. U. auch eine fehlerhafte Berechnung aufgrund unvollständiger Angaben richtiggestellt und Verluste aus der Grundstücksveräußerung ausgeglichen werden.

Die Immobilienertragsteuer ist und bleibt ein komplexes steuerrechtliches Thema und  es empfiehlt sich jedenfalls vor Veräußerung die Einholung einer fachkundigen rechtlichen Beratung.



Autor: Heidi Lallitsch